Автор: Чтобы было понятно, о чем пойдет речь, сразу начнем с цитаты из письма Росреестра, направленного нашей клиентке, которая хотела подарить квартиру родственнику, и столкнулась с тем, что в ЕГРН отсутствовали сведения о ней как о владельце данной квартиры:
В соответствии с п.1 ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», т.е. до 31.01.1998, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
Клиентка, о которой было упомянуто выше, добросовестно приобрела квартиру по договору купли-продажи, заключив его с бывшим собственникам в 1996 году. По действующему тогда законодательству, договоры заключались в нотариальной форме и регистрировались в ГБР (Городском бюро регистрации прав на недвижимость в жилищной сфере). Каково же было ее удивление, когда получив выписку из ЕГРН, она увидела документ, в котором были указаны все характеристики квартиры, кадастровый номер и т.п., но не было сведений о ней как о правообладателе, а также отсутствовали пункт 3.1, в котором должны были быть перечислены документы, на основании которых она владеет квартирой (в т.ч. договор купли-продажи 1996 года).
Т.е. выписка из ЕГРН подтверждала лишь тот факт, что существует объект недвижимости с таким-то кадастровым номером, а чей он — загадка.
На вопрос, сможет ли она в такой ситуации подарить квартиру, сотрудник МФЦ, в который клиентка вначале обратилась самостоятельно, вполне логично ответил: «Нет».
Ситуация осложнялась также следующими обстоятельствами:
- после покупки квартиры клиентка вышла замуж и сменила фамилию;
- оригинал договора купли-продажи квартиры после 1996 года был утерян, осталась только его нотариально заверенная копия;
- клиентка постоянно проживала за границей и приехала в Россию лишь на 2 недели — т.е. была ограничена во времени.
Было очевидно, что в условиях «цейтнота» решить бюрократические проблемы она не успевает, поэтому она оформила доверенность нашим сотрудникам, поручив им внести сведения о ней как о собственнике в ЕГРН, после чего от ее имени заключить договор дарения с родственником, которому хотела безвозмездно передать квартиру.
Может показаться, что мы рассказываем о частном случае. На самом деле в подобной ситуации сейчас находится множество людей, ставших обладателями объектов недвижимости до 31 января 1998 года. Если Вы — один из них, Вы можете спокойно владеть своей квартирой (комнатой, домом, земельным участком…) и дальше, Ваши права никто не оспаривает — в этом плане повода для беспокойства нет. Но при этом распорядиться своим недвижимым имуществом (продать, подарить, заложить, сдать в аренду, наконец, упомянуть квартиру в завещании…) Вам не удастся, если право собственности не зафиксировано в Едином государственном реестре недвижимости.
Как сказано в процитированном письме Росреестра, собственники недвижимости данной категории могут по желанию зарегистрировать свои права в ЕГРН. Получается, права вроде бы есть, а воспользоваться ими в полном объеме без повторной регистрации нельзя… Вот такой парадокс.
С нашей точки зрения это серьезное упущение составителей реестра ЕГРН, особенно если обратить внимание на тот факт, что его предшественник — ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество) содержал информацию о сделках с недвижимостью, совершенных до 31.01.1998.
К слову, налоговым органам, которые рассчитывают налог на имущество и рассылают гражданам уведомления о его уплате, хорошо известны и кадастровые номера объектов жилой недвижимости, и их собственники — плательщики налога за все периоды. А в ЕГРН сведения могут отсутствовать…
Алгоритм действий по решению описанной проблемы, по который будет приведен ниже, во многом является универсальными, и может пригодиться многим владельцам квартир и комнат, находящимся в том же положении, что и наша клиентка.
Итак, конечной целью наших действий было заключение договора дарения квартиры в простой письменной форме и его регистрация в Росреестре. Но вначале требовалось зарегистрировать в ЕГРН право собственности (на объект, который на самом деле и так находился в собственности дарителя — повторимся, с 1996 года). В рамках этого поручения было выполнено следующее:
1. У нотариуса, который удостоверял сделку купли-продажи в 1996 году, был получен дубликат утерянного договора (предварительно нотариусу было нужно найти его в своем архиве, что заняло несколько дней — ведь прошло уже 27 лет). Вот частичная скан-копия этого дубликата (содержание договора по понятным причинам вырезано):
Здесь можно обратить внимание на то, что дубликат договора выполнен на гербовом нотариальном бланке, старый договор просто скопирован и распечатан на нем, включая печать и подпись нотариуса, удостоверившего договор в 1996 году. В конце документа — удостоверительная надпись нотариуса, составленная уже 2023 году, при выдаче дубликата. В правом нижнем углу стоит штамп МФЦ, в который позже договор был представлен для регистрации права в Росреестре.
Наверное, Вы обратили внимание, что у собственницы квартиры на руках была нотариальная копия копия договора. Но для подачи в Росреестр копия не подходит, нужен именно дубликат, который юридически является полным аналогом ранее заключенного договора.
Стоит отметить, что если бы «первичный» оригинал договора сохранился, истребовать у нотариуса дубликат не потребовалось бы.
2. Как было сказано, клиентка после приобретения квартиры вступила в брак и изменила фамилию. В подтверждение этого мы получили в органе ЗАГС повторное Свидетельство о заключении брака. Без этого документа не удалось бы доказать, что лицо, выдавшее доверенность, и покупатель квартиры — один и тот же человек.
3. Наш сотрудник обратился в МФЦ для регистрации права собственности (в Санкт-Петербурге нет возможности прийти на прием непосредственно в Управление Росреестра, все действия, связанные с обращениями в этот орган, осуществляются через Многофункциональные центры «Мои документы»).
В МФЦ были представлены:
— доверенность;
— дубликат договора купли-продажи квартиры;
— повторное Свидетельство о заключении брака;
— некоторые дополнительные документы.
Внесение сведений о собственнике квартиры и правоустанавливающем документе (договоре купли-продажи) произошло быстро — выписка из ЕГРН с указанием обновленной информации была готова через 3 рабочих дня.
Приводим вырезку из нее — те пункты, в которых содержится информация о владельце объекта и о документах-основаниях права собственности:
Если Вы недавно получили аналогичную выписку, обратите внимание на эти пункты — 1.1, 2.1 и 3.1, они расположены на 2-м листе. Если они пустые или, например пункт 3.1 отсутствует вовсе, это повод задуматься о посещении МФЦ и информировании Росреестра о Ваших правах на объект. Впрочем, как уже было сказано — это дело добровольное, если Вы не планируете совершать никакие сделки или завещать кому-либо свою недвижимость, можно оставить все как есть.
4. После совершения перечисленных действий уже не было препятствий для дарения квартиры, и эта сделка была заключена.
Договор дарения был совершен в простой письменной форме и зарегистрирован в Росреестре, также через МФЦ. При этом лично присутствовали наш сотрудник (как представитель собственника — дарителя) и одаряемый — близкий родственник дарителя.
Документы, которые понадобились для заключения сделки:
- договор дарения;
- паспорта представителя дарителя и одаряемого;
- номера СНИЛС дарителя, представителя дарителя и одаряемого;
- доверенность дарителя;
- нотариально заверенное согласие на отчуждение квартиры супруга дарителя (нашей клиентки);
- Свидетельство о заключении брака дарителя;
- полученная несколько дней назад выписка из ЕГРН по отчуждаемой квартире с внесенными данными о правообладателе и его правоустанавливающем документе.
Если у Вас есть потребность зарегистрировать право собственности на объект недвижимого имущества, возникшее до 31 января 1998 года, но обстоятельства мешают сделать это лично, Вы можете воспользоваться нашими услугами.
Подробная информация об услугах — на этой странице.
